calculeantes.
Crédito e financiamento

Comprar ou alugar imóvel? Compare com investimento

Aluguel e prestação contam só parte da história. Compare o patrimônio ao final do mesmo prazo, usando o mesmo capital inicial e o mesmo orçamento em cada mês.

Comparação patrimonial com hipótesesReferências: Como calculamos
01

Monte seu cenário

Altere os valores de exemplo e depois calcule.

O imóvel e o financiamento
Valor de uma moradia comparável à opção de aluguel.
Entrada da compra. Para simular pagamento à vista, informe o preço inteiro do imóvel.
ITBI, cartório, avaliação e demais gastos pagos à parte. Consulte os valores do seu caso.
%
Percentual ao ano usado na conta. Para uma dívida, procure “taxa efetiva anual” na proposta ou contrato; não preencha aqui uma taxa mensal.
meses
Quantidade total de parcelas do financiamento. Exemplo: 30 anos = 360 meses. Na compra à vista, não há parcelas.
SAC: a parte que quita a dívida é igual a cada mês, e a parcela costuma cair. Price: parcela de juros e dívida constante no modelo, sem correções e custos variáveis.
Aluguel e tempo de comparação
Aluguel de uma moradia semelhante à que pretende comprar. Separe custos que seriam iguais nas duas opções.
Inclua manutenção, seguros e tributos apenas na medida em que diferem do aluguel. Gastos iguais nos dois caminhos ficam fora.
meses
Momento no futuro em que quer comparar seu patrimônio. Exemplo: em 10 anos = 120 meses. Pode ser antes da quitação.
O que pode mudar com o tempoValorização anual: 4% · Retorno líquido anual: 8% · Custo de venda: 5%Percentuais de exemplo, sem garantia. Teste valores diferentes para ver se a conclusão muda.
%
Hipótese de reajuste a cada 12 meses, sem prever um índice.
%
Aumento anual dos gastos exclusivos do proprietário. Reajustamos esses gastos depois de cada período de 12 meses.
%
Pode ser negativa. A valorização real não é garantida.
%
Hipótese depois de impostos e custos, aplicada aos dois caminhos.
%
Corretagem e outros custos percentuais de saída. Não apura automaticamente imposto sobre ganho de capital.
02Veja o que os números dizemSimulação

Resultado dos valores de exemplo. Personalize os campos para simular.

Seu cenário

Comprar ou alugar no mesmo horizonte

Comparação em 120 meses, com R$ 170.000,00 iniciais em cada caminho. A diferença patrimonial estimada é R$ 143.038,32 a favor de alugar e investir.

Patrimônio estimado ao comprarR$ 543.739,24Valor do imóvel após vender e quitar a dívida, somado ao dinheiro aplicado.
Patrimônio estimado ao alugarR$ 686.777,57Dinheiro acumulado ao investir a entrada e as sobras do orçamento.
Diferença: comprar − alugar-R$ 143.038,32
Maior orçamento mensal necessárioR$ 5.880,57O mês mais caro entre as duas opções. Verifique se cabe na sua renda.

O prazo muda a comparação

Mesmos valores, taxas e regra de orçamento. Só muda a data final; o custo de venda é descontado em cada horizonte.

HorizontePatrimônio comprandoPatrimônio alugandoDiferença
60 mesesR$ 318.492,15R$ 420.662,49-R$ 102.170,34
120 mesesR$ 543.739,24R$ 686.777,57-R$ 143.038,32
240 mesesR$ 1.358.780,55R$ 1.482.762,94-R$ 123.982,39
Ver os valores usados neste cálculo
Capital inicial em cada caminho
R$ 170.000,00
Valor projetado do imóvel no fim
R$ 888.146,57
Saldo devedor no fim
R$ 300.000,00
Custo estimado de venda no fim
R$ 44.407,33
Aplicações acumuladas de quem compra
R$ 0,00
Compra: entrada, aquisição e custos pagos
R$ 814.563,12
Aluguéis pagos no período
R$ 452.804,13

Para interpretar este resultado

  • Nos dois caminhos, o capital inicial é entrada + despesas de aquisição. Quem aluga aplica essa quantia. Quem compra usa a entrada no imóvel e paga os custos iniciais.
  • Em cada mês, o orçamento comum é o maior entre aluguel e custo da compra (prestação + gastos exclusivos do proprietário). Cada caminho investe a sobra. Confira se o maior orçamento mostrado cabe na sua renda.
  • A comparação final considera a venda hipotética do imóvel, deduz o custo de venda e quita o saldo devedor. Valorização, retorno líquido e reajustes são hipóteses constantes, não previsões.
  • Aluguel e gastos do proprietário são reajustados a cada 12 meses; imóvel e aplicações usam taxas mensais equivalentes. Gastos iguais nos dois caminhos devem ficar fora de ambos.
  • Inclua ITBI, cartório e demais despesas no custo inicial; inclua IPTU, manutenção e seguros exclusivos no gasto mensal aplicável. Não há apuração automática de imposto sobre ganho de capital, TR/IPCA, seguros variáveis, reformas ou condições reais de crédito.
Ver tabela detalhada (120 linhas)
MêsOrçamento comumSaldo devedorPatrimônio comprandoPatrimônio alugando
1R$ 5.880,57R$ 448.750,00R$ 123.116,03R$ 173.974,35
2R$ 5.869,65R$ 447.500,00R$ 126.238,17R$ 177.963,36
3R$ 5.858,73R$ 446.250,00R$ 129.366,44R$ 181.967,11
4R$ 5.847,81R$ 445.000,00R$ 132.500,86R$ 185.985,70
5R$ 5.836,89R$ 443.750,00R$ 135.641,45R$ 190.019,24
6R$ 5.825,98R$ 442.500,00R$ 138.788,22R$ 194.067,80
7R$ 5.815,06R$ 441.250,00R$ 141.941,21R$ 198.131,50
8R$ 5.804,14R$ 440.000,00R$ 145.100,43R$ 202.210,42
9R$ 5.793,22R$ 438.750,00R$ 148.265,89R$ 206.304,67
10R$ 5.782,30R$ 437.500,00R$ 151.437,63R$ 210.414,34
11R$ 5.771,38R$ 436.250,00R$ 154.615,66R$ 214.539,54
12R$ 5.760,47R$ 435.000,00R$ 157.800,00R$ 218.680,36
13R$ 5.777,55R$ 433.750,00R$ 160.990,67R$ 222.714,91
14R$ 5.766,63R$ 432.500,00R$ 164.187,70R$ 226.764,49
15R$ 5.755,71R$ 431.250,00R$ 167.391,10R$ 230.829,21
16R$ 5.744,79R$ 430.000,00R$ 170.600,89R$ 234.909,17
17R$ 5.733,88R$ 428.750,00R$ 173.817,11R$ 239.004,46
18R$ 5.722,96R$ 427.500,00R$ 177.039,75R$ 243.115,17
19R$ 5.712,04R$ 426.250,00R$ 180.268,86R$ 247.241,42
20R$ 5.701,12R$ 425.000,00R$ 183.504,44R$ 251.383,30
21R$ 5.690,20R$ 423.750,00R$ 186.746,53R$ 255.540,91
22R$ 5.679,28R$ 422.500,00R$ 189.995,14R$ 259.714,35
23R$ 5.668,37R$ 421.250,00R$ 193.250,29R$ 263.903,73
24R$ 5.657,45R$ 420.000,00R$ 196.512,00R$ 268.109,14
25R$ 5.675,65R$ 418.750,00R$ 199.780,30R$ 272.202,31
26R$ 5.664,73R$ 417.500,00R$ 203.055,21R$ 276.310,90
27R$ 5.653,81R$ 416.250,00R$ 206.336,74R$ 280.435,01
28R$ 5.642,89R$ 415.000,00R$ 209.624,93R$ 284.574,73
29R$ 5.631,98R$ 413.750,00R$ 212.919,79R$ 288.730,17
30R$ 5.621,06R$ 412.500,00R$ 216.221,34R$ 292.901,43
31R$ 5.610,14R$ 411.250,00R$ 219.529,61R$ 297.088,60
32R$ 5.599,22R$ 410.000,00R$ 222.844,62R$ 301.291,80
33R$ 5.588,30R$ 408.750,00R$ 226.166,39R$ 305.511,13
34R$ 5.577,39R$ 407.500,00R$ 229.494,94R$ 309.746,68
35R$ 5.566,47R$ 406.250,00R$ 232.830,30R$ 313.998,57
36R$ 5.555,55R$ 405.000,00R$ 236.172,48R$ 318.266,89
37R$ 5.574,92R$ 403.750,00R$ 239.521,51R$ 322.416,67
38R$ 5.564,00R$ 402.500,00R$ 242.877,42R$ 326.582,23
39R$ 5.553,08R$ 401.250,00R$ 246.240,21R$ 330.763,67
40R$ 5.542,16R$ 400.000,00R$ 249.609,93R$ 334.961,10
41R$ 5.531,24R$ 398.750,00R$ 252.986,58R$ 339.174,62
42R$ 5.520,32R$ 397.500,00R$ 256.370,20R$ 343.404,33
43R$ 5.509,41R$ 396.250,00R$ 259.760,80R$ 347.650,33
44R$ 5.498,49R$ 395.000,00R$ 263.158,41R$ 351.912,74
45R$ 5.487,57R$ 393.750,00R$ 266.563,05R$ 356.191,65
46R$ 5.476,65R$ 392.500,00R$ 269.974,74R$ 360.487,17
47R$ 5.465,73R$ 391.250,00R$ 273.393,51R$ 364.799,42
48R$ 5.454,81R$ 390.000,00R$ 276.819,38R$ 369.128,49
49R$ 5.475,39R$ 388.750,00R$ 280.252,37R$ 373.332,35
50R$ 5.464,47R$ 387.500,00R$ 283.692,51R$ 377.552,33
51R$ 5.453,56R$ 386.250,00R$ 287.139,82R$ 381.788,55
52R$ 5.442,64R$ 385.000,00R$ 290.594,32R$ 386.041,11
53R$ 5.431,72R$ 383.750,00R$ 294.056,04R$ 390.310,11
54R$ 5.420,80R$ 382.500,00R$ 297.525,01R$ 394.595,66
55R$ 5.409,88R$ 381.250,00R$ 301.001,23R$ 398.897,87
56R$ 5.398,96R$ 380.000,00R$ 304.484,74R$ 403.216,83
57R$ 5.388,05R$ 378.750,00R$ 307.975,57R$ 407.552,67
58R$ 5.377,13R$ 377.500,00R$ 311.473,73R$ 411.905,49
59R$ 5.366,21R$ 376.250,00R$ 314.979,25R$ 416.275,39
60R$ 5.355,29R$ 375.000,00R$ 318.492,15R$ 420.662,49
61R$ 5.377,13R$ 373.750,00R$ 322.012,47R$ 424.917,33
62R$ 5.366,21R$ 372.500,00R$ 325.540,21R$ 429.188,63
63R$ 5.355,29R$ 371.250,00R$ 329.075,41R$ 433.476,49
64R$ 5.344,37R$ 370.000,00R$ 332.618,10R$ 437.781,02
65R$ 5.333,46R$ 368.750,00R$ 336.168,29R$ 442.102,33
66R$ 5.322,54R$ 367.500,00R$ 339.726,01R$ 446.440,52
67R$ 5.311,62R$ 366.250,00R$ 343.291,28R$ 450.795,71
68R$ 5.300,70R$ 365.000,00R$ 346.864,13R$ 455.168,00
69R$ 5.289,78R$ 363.750,00R$ 350.444,59R$ 459.557,50
70R$ 5.278,87R$ 362.500,00R$ 354.032,68R$ 463.964,33
71R$ 5.267,95R$ 361.250,00R$ 357.628,42R$ 468.388,60
72R$ 5.257,03R$ 360.000,00R$ 361.231,84R$ 472.830,41
73R$ 5.280,18R$ 358.750,00R$ 364.842,97R$ 477.132,50
74R$ 5.269,26R$ 357.500,00R$ 368.461,82R$ 481.451,36
75R$ 5.258,34R$ 356.250,00R$ 372.088,43R$ 485.787,08
76R$ 5.247,42R$ 355.000,00R$ 375.722,82R$ 490.139,79
77R$ 5.236,50R$ 353.750,00R$ 379.365,02R$ 494.509,58
78R$ 5.225,59R$ 352.500,00R$ 383.015,05R$ 498.896,57
79R$ 5.214,67R$ 351.250,00R$ 386.672,93R$ 503.300,86
80R$ 5.203,75R$ 350.000,00R$ 390.338,70R$ 507.722,58
81R$ 5.192,83R$ 348.750,00R$ 394.012,37R$ 512.161,83
82R$ 5.181,91R$ 347.500,00R$ 397.693,99R$ 516.618,72
83R$ 5.170,99R$ 346.250,00R$ 401.383,56R$ 521.093,37
84R$ 5.160,08R$ 345.000,00R$ 405.081,11R$ 525.585,89
85R$ 5.184,59R$ 343.750,00R$ 408.786,68R$ 529.930,81
86R$ 5.173,67R$ 342.500,00R$ 412.500,29R$ 534.292,77
87R$ 5.162,75R$ 341.250,00R$ 416.221,97R$ 538.671,87
88R$ 5.151,83R$ 340.000,00R$ 419.951,73R$ 543.068,23
89R$ 5.140,91R$ 338.750,00R$ 423.689,62R$ 547.481,96
90R$ 5.130,00R$ 337.500,00R$ 427.435,65R$ 551.913,17
91R$ 5.119,08R$ 336.250,00R$ 431.189,85R$ 556.361,98
92R$ 5.108,16R$ 335.000,00R$ 434.952,25R$ 560.828,48
93R$ 5.097,24R$ 333.750,00R$ 438.722,87R$ 565.312,81
94R$ 5.086,32R$ 332.500,00R$ 442.501,74R$ 569.815,07
95R$ 5.075,40R$ 331.250,00R$ 446.288,90R$ 574.335,38
96R$ 5.064,49R$ 330.000,00R$ 450.084,36R$ 578.873,86
97R$ 5.090,41R$ 328.750,00R$ 453.888,15R$ 583.256,40
98R$ 5.079,50R$ 327.500,00R$ 457.700,31R$ 587.656,22
99R$ 5.068,58R$ 326.250,00R$ 461.520,85R$ 592.073,43
100R$ 5.057,66R$ 325.000,00R$ 465.349,80R$ 596.508,14
101R$ 5.046,74R$ 323.750,00R$ 469.187,20R$ 600.960,46
102R$ 5.035,82R$ 322.500,00R$ 473.033,07R$ 605.430,52
103R$ 5.024,90R$ 321.250,00R$ 476.887,44R$ 609.918,42
104R$ 5.013,99R$ 320.000,00R$ 480.750,34R$ 614.424,27
105R$ 5.003,07R$ 318.750,00R$ 484.621,78R$ 618.948,20
106R$ 4.992,15R$ 317.500,00R$ 488.501,81R$ 623.490,31
107R$ 4.981,23R$ 316.250,00R$ 492.390,45R$ 628.050,73
108R$ 4.970,31R$ 315.000,00R$ 496.287,73R$ 632.629,58
109R$ 4.997,72R$ 313.750,00R$ 500.193,68R$ 637.043,66
110R$ 4.986,80R$ 312.500,00R$ 504.108,32R$ 641.475,24
111R$ 4.975,88R$ 311.250,00R$ 508.031,68R$ 645.924,40
112R$ 4.964,96R$ 310.000,00R$ 511.963,80R$ 650.391,27
113R$ 4.954,04R$ 308.750,00R$ 515.904,69R$ 654.875,97
114R$ 4.943,12R$ 307.500,00R$ 519.854,40R$ 659.378,60
115R$ 4.932,21R$ 306.250,00R$ 523.812,94R$ 663.899,28
116R$ 4.921,29R$ 305.000,00R$ 527.780,35R$ 668.438,13
117R$ 4.910,37R$ 303.750,00R$ 531.756,66R$ 672.995,27
118R$ 4.899,45R$ 302.500,00R$ 535.741,89R$ 677.570,81
119R$ 4.888,53R$ 301.250,00R$ 539.736,07R$ 682.164,87
120R$ 4.877,61R$ 300.000,00R$ 543.739,24R$ 686.777,57
Explore uma possibilidade

E se mudar um detalhe?

Compare uma alteração com o cenário calculado. Você decide se quer aplicar.

Ative o JavaScript para comparar cenários.

Editar valores e simular novamente

Como este cálculo funciona

  1. Os dois caminhos começam com entrada + despesas iniciais. Quem compra paga a entrada e os custos; quem aluga aplica o mesmo capital.
  2. A cada mês, o orçamento comum é o maior entre aluguel e prestação acrescida dos gastos exclusivos do proprietário. A sobra de cada caminho vai para aplicações com o mesmo retorno líquido.
  3. No fim do horizonte, patrimônio de quem compra = imóvel valorizado − custo de venda − saldo devedor + aplicações acumuladas. Quem aluga conserva as aplicações acumuladas.
  4. A valorização e o retorno são capitalizados mensalmente. Aluguel e gastos exclusivos recebem reajuste anual, começando no 13º mês. Se o financiamento acaba antes, o modelo continua investindo as sobras.
UM EXEMPLO PARA ENTENDERAo comparar dez anos com um financiamento de trinta, ainda existe saldo devedor. Ele precisa ser descontado do imóvel; a entrada e os custos que quem aluga consegue investir também precisam aparecer no outro lado.

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Perguntas frequentes

O que acontece com a entrada no caminho do aluguel?

Quem aluga investe o valor da entrada e das despesas iniciais que seriam gastos na compra. Durante o período, ambos os caminhos recebem o mesmo orçamento mensal; quem gasta menos com moradia investe a diferença.

O saldo devedor é descontado se eu comparar antes de quitar?

Sim. A comparação considera o valor do imóvel no fim do horizonte, retira o custo de venda e o saldo devedor e soma as aplicações acumuladas. O valor inteiro do imóvel não é tratado como patrimônio livre de dívida.

O resultado determina se devo comprar?

A comparação cobre as hipóteses financeiras preenchidas. Mobilidade, estabilidade, preferência de moradia, risco de mercado, tributação específica e condições reais de crédito exigem análise própria. Aluguel e imóvel devem representar opções comparáveis.

Fontes e referências

Referências conferidas em 03/10/2026. As estimativas não substituem documentos do contrato, folha oficial ou apuração contábil. Encontrou algo a corrigir?

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